Cómo calcula HazNúmeros la rentabilidad del alquiler

La mayoría de calculadoras de rentabilidad te dan una cifra sin mostrar cómo llegan a ella. Como esa cifra puede condicionar una decisión de inversión real, creemos que merece la pena explicar exactamente qué entra en la nuestra — qué cuenta como ingreso, qué cuenta como coste, y dónde están los límites del cálculo.

El proceso

Todas las calculadoras de esta web funcionan sobre el mismo motor, así que la metodología que se explica aquí es consistente en toda la web, no se reinventa calculadora a calculadora:

tus datos → cálculo de ingresos → cálculo de gastos → rentabilidad → resultado

Ingresos

La renta bruta anual es simplemente renta mensual × 12. A partir de ahí, restamos la pérdida por meses vacíos (renta mensual × meses vacíos) para obtener una cifra de ingresos más honesta — consulta nuestra guía sobre las suposiciones de meses vacíos para ver por qué importa más de lo que la mayoría espera.

Gastos

Separamos dos preguntas distintas que es fácil confundir: qué cuenta como coste operativo real (para una imagen honesta de la rentabilidad) frente a qué es deducible fiscalmente (una lista más estricta y definida legalmente para el IRPF — consulta nuestra guía sobre qué gastos puede deducir un propietario). La calculadora de rentabilidad modela actualmente los costes operativos reales — comunidad, IBI, seguro, mantenimiento — como una única cifra anual que tú introduces.

El denominador: coste total de adquisición, no solo el precio

Esta es la decisión metodológica que más probablemente haga que nuestras cifras difieran ligeramente de un cálculo mental rápido o de otra herramienta: dividimos entre precio de compra + gastos de compra + reforma inicial, no solo el precio. Los gastos de compra (ITP/IVA, notaría, registro, gestoría) son dinero real que pones en la operación — excluirlos infla la rentabilidad. Consulta nuestro desglose completo de esta decisión para ver el ejemplo con números y el razonamiento.

Qué significa el resultado — y qué no significa

• Rentabilidad bruta = renta anual ÷ coste total de adquisición.
• Rentabilidad neta = (renta anual − pérdida por vacíos − gastos anuales) ÷ coste total de adquisición.
• Esta rentabilidad neta es antes de impuestos. No incluye el IRPF ni, para propietarios no residentes, la retención del Modelo 210. Estamos preparando una calculadora fiscal específica para esa capa; mientras tanto, trata el resultado como rendimiento operativo antes de impuestos, no como una cifra final que te llevas a casa.
• No incluye financiación hipotecaria. El cálculo trata el piso como comprado al contado; si financias la compra, los intereses y la amortización del préstamo se suman a este resultado como una capa de flujo de caja adicional.

Qué es deliberadamente conservador, no optimista

Algunos valores por defecto están fijados para no inflar el resultado: 1 mes de vacío al año como suposición inicial (no cero), y una señal de confianza que marca un resultado como "requiere revisión" si los meses vacíos son cero o si los gastos parecen implausiblemente bajos respecto a la renta. El objetivo es una cifra en la que realmente puedas confiar lo suficiente para actuar, no la cifra más favorable que los datos pudieran producir.

Respuestas rápidas

¿Por qué la calculadora no pide mi tipo marginal de IRPF? La calculadora actual está deliberadamente centrada en la rentabilidad antes de impuestos — ver arriba. El tratamiento fiscal es lo bastante distinto (y consecuente) como para merecer su propia herramienta dedicada en vez de añadirse como algo secundario.

¿Puedo fiarme de los valores por defecto? Trata cada valor por defecto como una suposición razonable de partida, no como una predicción para tu piso concreto. Sustituye cada uno por tus propios datos investigados antes de tomar una decisión real — el valor de la calculadora está en mostrarte cuánto depende el resultado de cada dato, no en acertar por ti.

Ve la metodología en acción

Prueba la calculadora de rentabilidad de alquiler con tus propios números.

Esta página ofrece información general con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero.