¿Cuánto cuesta al año tener una vivienda vacía?
Una vivienda heredada sin repartir, una segunda residencia que apenas se pisa, un piso que "algún día" se va a reformar antes de alquilarlo: son situaciones muy distintas que terminan en el mismo sitio — una propiedad que no genera ni un euro de ingreso pero sigue generando gastos mes a mes.
Los gastos directos, mes a mes
Tener una vivienda vacía no es gratis solo por estar vacía. Los gastos directos habituales incluyen:
- IBI — se debe igual esté ocupada o no; no depende de si genera ingresos.
- Comunidad de propietarios, si aplica.
- Seguro de hogar — y aquí hay un matiz importante: muchas aseguradoras piden que se les notifique si la vivienda va a estar desocupada más de un periodo determinado (a menudo unos 90 días), y pueden ajustar coberturas o precio en consecuencia.
- Suministros fijos — la parte de la factura de luz y agua que se paga aunque el consumo sea cero (potencia contratada, cuota de servicio). El gas suele darse de baja si la vivienda está realmente vacía.
Sumados, estos gastos directos suelen rondar entre 1.000 € y 2.000 € al año para una vivienda de valor medio — y eso es solo la mitad de la cuenta.
La otra mitad: lo que dejas de ganar
La partida que casi nadie cuenta al calcular "lo que me cuesta tener la vivienda vacía" es la renta que no está cobrando. Si esa misma vivienda pudiera alquilarse por, pongamos, 800 €/mes, dejarla vacía no cuesta solo los gastos directos — cuesta esos gastos más 9.600 € al año en ingresos no percibidos. Esa cifra suele ser, con diferencia, la partida más grande del coste real, y es la que se queda invisible si solo se miran los recibos.
Los riesgos de una vivienda sin uso
Más allá del dinero, una vivienda vacía tiene riesgos que una vivienda habitada no tiene:
- Deterioro más rápido. Sin ventilación regular ni nadie que note un problema a tiempo, la humedad, las fugas no detectadas y los pequeños fallos de mantenimiento se agravan antes de que alguien se dé cuenta.
- Menor vigilancia natural. Una vivienda sin actividad habitual llama menos la atención de los vecinos — en la práctica, eso reduce la disuasión frente a okupación o daños. No es un riesgo que se pueda poner en una cifra exacta, pero es real y conviene tenerlo en cuenta al decidir.
- Recuperar el control puede llevar tiempo. Si alguien ocupa una vivienda sin consentimiento, recuperarla es un proceso legal que puede alargarse, sobre todo si no se actúa muy rápido tras detectarlo. Esto no es asesoramiento legal — si te preocupa, consulta a un abogado sobre medidas preventivas (alarma, visitas periódicas, un vecino de confianza) y el procedimiento que aplica a tu caso concreto.
El recargo del IBI por vivienda vacía
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, modificó la normativa estatal para permitir que los ayuntamientos apliquen un recargo sobre el IBI a las viviendas habitualmente desocupadas. Es importante entender qué significa esto en la práctica: no es un recargo automático ni igual en todos los municipios. Cada ayuntamiento decide si lo adopta, bajo qué condiciones y con qué porcentaje, a través de su propia ordenanza fiscal. Si tu vivienda lleva tiempo vacía, merece la pena consultar la ordenanza de tu municipio directamente, en vez de asumir que el recargo se aplica — o que no se aplica — sin comprobarlo.
¿Compensa alquilarla?
En la mayoría de los casos, sí — incluso contando los gastos y riesgos propios del alquiler (posible impago, desgaste por el uso, tiempo de gestión). La pregunta que de verdad hay que hacerse no es "¿alquilar cuesta dinero y esfuerzo?" sino "¿ese coste y ese riesgo son menores que lo que ya estoy perdiendo teniéndola vacía?". Para la mayoría de propietarios, la respuesta es que sí compensa — y existen herramientas pensadas justo para reducir el riesgo que más frena a la gente a dar ese paso: un seguro de impago o un aval bancario cubren el riesgo de que el inquilino deje de pagar, sin necesidad de dejar la vivienda vacía "por si acaso".
Preguntas rápidas
¿El IBI es más alto si la vivienda está vacía? El IBI en sí no cambia por estar vacía — se debe igual, esté ocupada o no. Lo que puede cambiar es un recargo adicional, si tu ayuntamiento lo ha adoptado para viviendas habitualmente desocupadas (ver arriba).
¿Mi seguro de hogar normal cubre una vivienda vacía? Depende de la póliza y de cuánto tiempo lleve vacía. Revisa las condiciones o consulta con tu aseguradora antes de dejarla desocupada mucho tiempo — notificarlo suele ser una obligación de la póliza, no un trámite opcional.
¿Cuál es el mayor riesgo económico de dejarla vacía en vez de alquilarla? Casi siempre, la renta no cobrada — no los gastos directos. Los gastos directos son relativamente pequeños comparados con lo que suele suponer un año entero de alquiler no percibido.
Calcula tu caso concreto
Usa nuestra calculadora de coste de vivienda vacía para sumar los gastos directos de tu vivienda y ver, si conoces la renta que podrías cobrar, cuánto te cuesta realmente dejarla vacía frente a alquilarla.
Este artículo ofrece información general y educativa, no asesoramiento fiscal ni legal. El IBI usa la banda legal del art. 72 TRLRHL, pero el tipo exacto y cualquier recargo por vivienda vacía los fija tu ayuntamiento — confírmalos directamente antes de tomar decisiones basadas en una cifra concreta.