Qué gastos puede deducir un propietario: la lista completa

La diferencia entre hacer números con "renta menos hipoteca" y calcular una rentabilidad real casi siempre está en los gastos que los propietarios olvidan contar — no porque estén ocultos, sino porque son pequeños y recurrentes, y se diluyen hasta que los sumas a lo largo de un año entero.

Los gastos operativos principales

Para tener una imagen honesta de lo que cuesta realmente un alquiler, cuenta todo lo que es un coste en efectivo recurrente real — sea o no deducible en el IRPF (la diferencia entre ambas cosas la vemos más abajo):

• Comunidad — mantenimiento del edificio, zonas comunes, a veces conserjería o mantenimiento del ascensor.
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — el impuesto municipal anual, a cargo de quien sea propietario a fecha 1 de enero de ese año.
• Seguro de hogar — cubre la estructura y a menudo la responsabilidad civil del propietario; suele ser obligatorio si hay hipoteca.
• Mantenimiento y reparaciones — averías de electrodomésticos, pintura entre inquilinos, fontanería, cualquier cosa que no sea una reforma puntual.
• Gestión del alquiler, si usas una agencia para el día a día — normalmente un porcentaje de la renta mensual.
• Meses vacíos — no es un "gasto" en sentido contable, pero pertenece al mismo saco de costes reales: los meses sin inquilino son un coste del negocio, no un redondeo.

Un desglose con números reales

Toma los 1.400 €/año de "gastos anuales" que aparecen por defecto en nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler — así es como esa cifra podría desglosarse en un piso medio:

El reparto exacto varía muchísimo según el piso y la ciudad — un piso con ascensor y conserjería tiene una cuota de comunidad mucho más alta que uno sin ellos; el IBI depende del valor catastral y del tipo municipal. Usa esta tabla como plantilla para meter tus propios números, no como referencia universal.

Gasto operativo vs. gasto deducible en el IRPF — no son la misma lista

Aquí es fácil confundirse: los gastos que debes contar para la rentabilidad real y los gastos deducibles en tu declaración de IRPF se solapan mucho pero no son idénticos. Un coste puede ser un gasto en efectivo real que reduce lo que realmente te llevas, y a la vez seguir reglas distintas (a veces más estrictas) sobre qué te permite restar la AEAT de los ingresos del alquiler a efectos fiscales. Estamos preparando una guía y una calculadora específicas para el IRPF; mientras tanto, en la calculadora de rentabilidad usa la lista completa de costes reales de arriba, no solo el subconjunto deducible.

Respuestas rápidas

¿Debo incluir la cuota de la hipoteca como gasto? No en un cálculo de rentabilidad sobre la inversión como este — se calcula como si el piso se hubiera comprado al contado, así que los intereses y la amortización del préstamo son una capa de flujo de caja adicional, no forman parte de los gastos operativos.

¿Y si aún no sé mis cifras reales de comunidad e IBI? Pide al vendedor o a la agencia actual los datos del último año antes de comprar — son información estándar en una venta de vivienda en España, y calcular a la baja es la forma más fácil de sobrestimar tu rentabilidad real.

¿Una reforma puntual cuenta como gasto anual? No — la reforma inicial o el amueblado es un coste único que se suma a tu inversión total (junto al precio de compra y los gastos de compra), no un gasto operativo anual. Nuestra calculadora tiene un campo aparte para esto.

Calcula el desglose completo de tu piso

Prueba tus propios números en la calculadora de rentabilidad de alquiler — muestra exactamente cómo afectan los gastos, los meses vacíos y los gastos de compra a tu resultado.

Esta página ofrece información general con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los resultados dependen de los datos utilizados y de supuestos generales; consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.