Cómo tributa el alquiler en el IRPF: lo básico para propietarios residentes

Este artículo es para residentes fiscales en España. Los propietarios no residentes tributan bajo un régimen distinto, con tipos fijos y sin reducción — consulta nuestra guía específica para propietarios no residentes en su lugar.

El esquema básico: rendimiento neto, luego una reducción, luego tu tipo

El alquiler no tributa para los propietarios residentes sobre la renta bruta que cobras. El orden importa:

1. Parte del rendimiento bruto del alquiler.
2. Resta los gastos deducibles (una lista definida, que no es lo mismo que todos los costes operativos reales — consulta nuestra guía de gastos deducibles) para obtener el rendimiento neto.
3. Aplica un porcentaje de reducción sobre ese rendimiento neto — esta es la parte que sorprende a la gente, ya que puede recortar la base imponible de forma notable.
4. Lo que queda tributa a tu tipo marginal personal de IRPF, junto con tus demás ingresos.

La reducción es la característica principal de la fiscalidad del alquiler en España

Según el Manual Práctico de Renta de la AEAT (art. 23.2), los alquileres de vivienda que cumplen los requisitos obtienen una reducción sobre el rendimiento neto antes de tributar, con el porcentaje dependiendo de la situación concreta — fecha del contrato, si el piso está en una zona tensionada declarada, edad del inquilino, y algunos otros factores. El valor por defecto para un alquiler de vivienda general que cumple los requisitos es del 50% — es decir, solo tributa la mitad del rendimiento neto. Consulta nuestro desglose específico de los tramos de reducción para ver la tabla completa y cuál te aplica.

Qué no recibe la reducción

Esto importa tanto como lo que sí la recibe: la reducción aplica a alquileres de vivienda que cumplen los requisitos. El uso distinto del de vivienda (por ejemplo, un local comercial) y los alquileres turísticos o de corta duración generalmente no entran en este régimen de reducción — no asumas que aplica automáticamente solo por alquilar un inmueble residencial.

Respuestas rápidas

¿La reducción es automática o hay que solicitarla? Aplica al cumplir las condiciones exigidas, pero determinar correctamente qué caso te corresponde (y confirmar condiciones como el estado de zona tensionada) es precisamente el tipo de detalle que merece la pena resolver con un asesor fiscal, sobre todo la primera vez que declaras.

¿Y si mi rendimiento neto es negativo? Un rendimiento neto negativo no recibe una reducción positiva — la reducción reduce una base imponible positiva, no crea una a partir de una pérdida.

¿Cambia a menudo esta estructura de reducción? Sí — es explícitamente un área de alto riesgo dentro del derecho fiscal español que se revisa y a veces se modifica. El corte por fecha de contrato (26 de mayo de 2023) refleja uno de esos cambios; confirma siempre que estás mirando las reglas vigentes, no la estructura de un año anterior.

Calcula el impacto en tu IRPF

Estamos preparando una calculadora de IRPF dedicada que aplique toda esta lógica a tus números. Mientras tanto, nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler muestra tu rentabilidad antes de impuestos como punto de partida.

Esta página ofrece información general con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Las reglas del IRPF sobre alquiler se revisan anualmente y ante cambios legales — confirma las cifras vigentes con la AEAT o con un profesional fiscal cualificado antes de declarar.