Rentabilidad bruta vs. neta del alquiler: qué diferencia hay (y por qué importa)

Si has comparado anuncios de pisos en alquiler en España, seguro que te has encontrado con dos cifras distintas para lo que parece la misma idea: rentabilidad bruta y rentabilidad neta. Pueden diferir en más de un punto porcentual en el mismo piso — y esa diferencia es exactamente donde un alquiler que "pinta muy bien" resulta ser mediocre en cuanto haces los números de verdad.

Rentabilidad bruta: la cifra que se anuncia

La rentabilidad bruta es la medida más simple posible: la renta anual dividida entre lo que te cuesta adquirir el piso.

rentabilidad bruta = renta anual ÷ coste total de adquisición

Es fácil de calcular y sirve para una primera comparación rápida entre anuncios, pero ignora todo lo que pasa después de comprar: los meses en los que el piso está vacío entre inquilinos, la comunidad, el IBI, el seguro, el mantenimiento. Dos pisos con la misma rentabilidad bruta pueden tener un rendimiento real muy distinto una vez se tienen en cuenta esos costes.

Rentabilidad neta: lo que queda tras los costes que realmente ocurren

La rentabilidad neta parte de la misma renta, pero resta los costes de tener el alquiler en marcha — normalmente los meses vacíos y los gastos anuales — antes de dividir entre el coste de adquisición:

rentabilidad neta = (renta anual − pérdida por vacíos − gastos anuales) ÷ coste total de adquisición

Esta es la cifra que refleja lo que realmente te llevarías en un año normal, por eso casi siempre es más baja que la bruta — a veces bastante más.

Un ejemplo con números reales

Toma un piso de 180.000 €, con unos gastos de compra típicos del 10% (ITP o IVA, notaría, registro y gestoría — una referencia orientativa, no una cifra fija; conviene verificarla según tu comunidad autónoma y tipo de inmueble), que se alquila por 850 €/mes, con un mes vacío al año y 1.400 € de gastos anuales (comunidad, IBI, seguro, mantenimiento):

Hay una diferencia de 1,2 puntos entre la cifra que se anuncia y la real — en un piso completamente normal, sin nada raro. En un piso con gastos más altos o vacíos más largos, la diferencia crece.

El detalle que la mayoría de calculadoras se saltan: qué va en el denominador

Aquí hay un matiz que cambia el resultado: ¿el denominador debería ser solo el precio de compra, o el precio más los gastos de compra?

Usar solo el precio infla la rentabilidad — como si el ITP/IVA, la notaría y el registro que realmente pagaste no contaran como dinero puesto en la operación. Sí cuentan. La calculadora de HazNúmeros usa el coste total de adquisición (precio + gastos de compra + reforma inicial, si la hay) como denominador tanto para la rentabilidad bruta como para la neta, porque ese es el dinero que realmente pusiste — no solo la cifra que aparece en la escritura. Es un criterio más estricto que el de algunas calculadoras rápidas que circulan por internet, y por eso nuestras cifras a veces salen algo más bajas que las que puedas ver en otro sitio para el mismo piso.

Lo que esta rentabilidad neta no incluye

Merece la pena decirlo con claridad: la rentabilidad neta de arriba es antes de impuestos. El alquiler tributa en el IRPF (para propietarios residentes) o mediante un tipo específico para no residentes, con reducciones y deducciones que pueden cambiar tu rendimiento real de forma notable — a veces más que la propia diferencia entre bruta y neta. Estamos preparando una guía y una calculadora específicas para esto; mientras tanto, trata la rentabilidad neta de esta página como el rendimiento operativo antes de impuestos, no como la cifra final que te llevas a casa.

Respuestas rápidas

¿Una rentabilidad neta del 4% es buena en España? Depende mucho de la ciudad y del tipo de inmueble — las zonas turísticas costeras y los centros de las grandes ciudades suelen rendir menos (parte de lo que se paga es la expectativa de revalorización), mientras que ciudades más pequeñas o barrios secundarios pueden rendir bastante más. No hay una cifra "buena" única sin mirar el contexto de cada ciudad.

¿Por qué mi rentabilidad bruta no coincide con la que muestra un portal inmobiliario? Lo más probable es que usen un denominador distinto (solo precio, o precio más gastos de compra) o una renta distinta (renta pedida vs. renta realista alcanzable). Antes de comparar dos fuentes, conviene revisar exactamente qué se está dividiendo entre qué.

¿La rentabilidad neta incluye la hipoteca? No, en este cálculo no — es la rentabilidad sobre el capital total invertido, como si el piso se comprara al contado. Si financias la compra, los intereses y la amortización del préstamo son una capa de flujo de caja adicional, no forman parte de esta cifra.

Pruébalo con tus propios números

Calcula tu propio piso con la calculadora de rentabilidad de alquiler — usa exactamente la metodología descrita arriba, con el desglose completo de adónde va cada euro.

Esta página ofrece información general con fines educativos y no constituye asesoramiento fiscal, legal ni financiero. Los resultados dependen de los datos utilizados y de supuestos generales; consulta con un profesional antes de tomar decisiones de inversión.